도시계획변경 사전협상

1. 도시계획변경 사전협상
도시계획변경이 필요한 대규모부지의 민간개발사업에 대한 특혜시비를 해소
공공성 있는 개발 실현을 통해 지역균형발전을 촉진하기 위한 공공과 민간사업자간의 사전협상 제도
 민간은 건축제한의 완화를, 공공은 공공기여를 얻어내는 협상과정 (give-and-take)
 
2. 주요내용

도시계획

건축계획

부영향검토

공공기여

[도시계획변경 사전협상 개념도]
개발이득 발생, 기반시설확충
대규모 개발가용지 → 특혜시비 → 도시계획 변경 → 개발논의 차단 → 지역발전 거점, 도시공간구조 보완
대규모 부지 도시계획변경 허용 → 기반시설 확충, 개발유익 지역사회 공유
▷ 대규모 부지 개발 잠재력 실현을 통한 기업활성화, 공공성확보, 지역발전 촉진
▷ 좋은 개발(Good Developmnet) 실현 → 공공과 민간의 WIN-WIN
 
3. 주요 관계법령
   1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
        서울시 도시계획변경 사전협상 운영지침
   2) 서울시 사전협상 대상
       - 토지활용 잠재력이 높은 대지면적 5천㎡이상 부지의 도시관리계획 변경(용도변경 등)

4. 주요 제출 도서 [건축법 시행규칙 제6조]
   1) 도시계획
       : 서울시 도시정책과의 정합성 / 도시계획변경의 적정성 / 용도지역변경
   2) 건축계획
         : 개발방향 / 건축물의 주용도 / 건폐율, 용적률, 높이 / 배치 및 경관 계획의 적정성

   3) 부영향검토
       : 교통개선 / 환경(친환경, 일조 등) / 안전 등 관련 위원회 검토사항 사전확인조치
   4) 공공기여
       : 공공기여 총량, 산정기준, 공공기여시설의 종류, 위치, 규모 등

구분	도서명	업무 세부내용	업무분장		협력업체 계약
			설계사	발주처	설계사	발주처
1	협상조정협의회 보고용 PT자료	추진경위 - 진행일정/절차	ㅇ
		회차별 의견에 대한 조치계획	ㅇ	ㅇ
		대지현황 - 전경사진, 주변사진, 주변대상지 개요	ㅇ
		도시계획 - 용도지역, 용적률, 도로폭, 지구단위계획지침 및 결정도		ㅇ		지구 단위 계획
		투자/자금조달 및 파급효과 - 자금조달계획 및 경제적 효과		ㅇ		개발 타당성 컨설팅
		공공기여 계획 - 공공지여액 총량산출 및 세부내용		ㅇ
		일조장해 영향범위 검토 * 스케치업 모델링		ㅇ		환경 영향 평가
		교통계획 - 보행자 차량 동선		ㅇ		교통 영향 평가
		시설별 컨셉 및 운영방안	ㅇ	ㅇ		MD
		건축계획 - 설계개요, 컨셉, 기본도면, 경관계획 - CG, 모형사진, 항공사진, 프로젝트 소개 동영상	ㅇ		항공사진 (필요시), CG
		안전방재계획 - 종합안전 방재계획 - 설계 : 피난계획, 구조안전계획 대테러 방재계획 - 시공 : 싱크홀, 진동/소음, 안전관리 - 유지관리	ㅇ
		친환경계획 - 신재생에너지 예상% 및 적용 아이템	ㅇ
2	시스템 사양서	구조 / 기계설비 / 전기설비 / 토목	ㅇ
3	설계도집 (A3 약 37매)	조감도 / 도면목록표	ㅇ
		설계개요	ㅇ
		배치도	ㅇ
		용도별 실내마감재 기준	ㅇ
		평면도 (지하층 및 기준층)	ㅇ
		입면도	ㅇ
		종횡 단면도 / 아이소메트릭	ㅇ
4	설계설명서	프로젝트 개발방향		ㅇ
		대지분석	ㅇ
		사업개요	ㅇ
		디자인개념	ㅇ
		계획의 주안점	ㅇ
		시설계획	ㅇ
		교통계획	ㅇ
		경관계획	ㅇ
		배치, 평, 입, 단면도	ㅇ
		피난계획	ㅇ

 
5. 주관부서 (*서울시의 경우 예시 (사업자에 따라 상이할 수 있음))

구분	부서	담당	비고
서울시	지역발전본부	동남권사업과 민자개발팀	주관부서
검토기관	관계부서/실무TF 회의		사전검토
	협장조정협의회		협상조정
	도시건축공동위원회		자문

* 협의 대상 부서 : 서울시 유관부서 + 유관기관
 
6. 절차도

접수시점 : 협상필요시	소요기간 : 6개월이내 (6개월연장가능)
사업제안서 제출 / 개시여부검토		- 신청서 제출 - 평가결과 및 전제조건통보 - 수용여부결정 - 협상제안서제출
사업시행자 > 관할 시 · 도
ⅴ
실무회의
관계부서 / 실무TF 회의
ⅴ		← 협상내용 종합검토 협상의제 결정
협상조정협의회
관할 시 · 도(서울시 동남권사업과)
ⅴ		← 의제별 협상 공공기여 총량확정
도시건축공동위원회 자문		- 필요시 관련위원회 자문
관할 시 · 도
ⅴ
감정평가		- 공공기여 총량결정
국토부장관이 선정한 감정평가 법
ⅴ
협상 결정 / 결과 통보 및 확정 (건축심의 / 건축허가)
관할 시 · 도

 
7. 주요 협상내용 : 서울시

구분			협상내용	고려사항	비고
1. 도시계획	용도지역
	용도지구
	도시 계획 시설 변경	이면 도로
		보행자 통로 지하 광장